Реализация имущества должников: как и где можно купить арестованное имущество
Содержание
Банкротство физических лиц (далее — БФЛ) представляет собой процедуру, при которой должник получает возможность списания долгов, но только после реализации имущества. Для человека, который хочет приобрести недвижимость или другое ценное имущество, это шанс купить их по доступной цене. Однако для этого нужно разобраться в особенностях процедуры реализации, о которых мы расскажем в этой статье.
Что такое реализация имущества, и почему она проводится
Реализация имущества — это его продажа на торгах. Если это происходит в рамках процедуры БФЛ, то она осуществляется в соответствии с Законом № 127-ФЗ. В случае если реализацией занимаются приставы — с Законом № 118-ФЗ.
Основные причины ареста и продажи имущества должников
Реализация имущества должников происходит по разным причинам, к числу которых относятся:
- Неуплата долгов перед кредиторами, в том числе по банковским кредитам, займам МФО, ссудам, полученным у частных лиц.
- Наличие задолженности перед государством по налогам и сборам, а также систематическая неуплата коммунальных платежей (компания, обеспечивающая поставку воды, электроэнергии или газа, может подавать в суд иск для принудительного взыскания).
- Исполнение залоговых обязательств. Если заемщик перестает выплачивать ипотеку или автокредит, имущество, которое по договору является предметом залога, арестовывают и реализуют для погашения долга.
Продажа имущества должника осуществляется и в рамках процедуры БФЛ. При этом банкротство предполагает возможность реструктуризации долга. Но если она по каким-то причинам невозможна, то осуществляется реализация собственности. В этом случае продажа имущества должников происходит только после формирования конкурсной массы.
Какую роль играют судебные приставы
Функции судебных приставов определяются Законом № 118-ФЗ. Если дело было передано для исполнительного производства в ФССП, продажа имущества должников осуществляется при непосредственном участии службы. Она играет ключевую роль в процессе реализации:
- Проверяет и выявляет имущества, накладывает на него арест на основании судебного решения.
- Оценивает имущество, привлекая к этому процессу независимых экспертов.
- Участвует в организации и проведении торгов, в том числе повторных.
Реализация имущества через судебных приставов означает также, что сотрудники службы участвуют в заключении сделки, оформлении акта передачи и распределении полученных средств для оплаты долгов.
Как происходит процесс реализации имущества
В настоящее время сама реализация обычно проходит на онлайн-площадках, у каждой могут быть свои правила, но есть и общие моменты.
Этапы реализации имущества должников
Арестованное имущество судебными приставами продается с соблюдением определенных процедур. Основные этапы:
- Арест имущества и его оценка. Судебные приставы могут арестовать движимое и недвижимое имущество только после проведения оценки. Она может выполняться как судебным приставом, так и независимым оценщиком. Если должник с ней не согласен, то он может оспорить ее через суд.
- Подготовка к продаже имущества. Судебный пристав должен уведомить должника о предстоящей продаже объекта, а затем передать имущество на торги.
- Организация торгов — включает публикацию об их проведении, обеспечение доступа покупателей к участию путем процесса регистрации и аккредитации.
- Проведение торгов. Сначала проводятся первые торги в форме аукциона, а если покупателей не нашлось — то вторичные, с понижением цены.
Реализация арестованного имущества должника в рамках процедуры БФЛ означает, что сначала Финансовый управляющий проверяет документы на предмет сокрытия собственности, изучает сделки за последние три года, чтобы при необходимости можно было их оспорить, а затем включает эти объекты в состав конкурсной массы. После этого он подает соответствующие списки в Арбитражный Суд, и уже на их основании принимается решение.
Способы продажи арестованного имущества
Для начала нужно отметить, что продажа имущества должников судебными приставами может осуществляться в форме:
- аукциона, то есть торгов с повышением цены;
- торгов с понижением цены — это вторичные торги, начальная цена сразу снижается на 10-20 %;
- публичного предложения (это также называется свободными торгами);
- продажи по договору с физлицом.
Публичные предложения по продаже имущества должника актуальны, если на первичных торгах покупателей не было, и теперь цена снижается постепенно. Иногда имущество продается на специализированных торгах.
Где можно купить арестованное имущество
В России приобрести арестованное имущество можно на специализированных электронных площадках. Там регулярно проводятся аукционы.
Онлайн-площадки для покупки арестованного имущества
Для начала надо разобраться, где продают имущество должников судебные приставы. Основные площадки:
- Федеральная площадка ФГИС ЕФРСБ, последняя аббревиатура обозначает реестр сведений о Банкротстве. На сайте bankrot.fedresurs.ru не осуществляется продажа, но можно посмотреть информацию о торгах, сразу узнать сроки проведения и условия.
- Сайт Росимущества, там также публикуются объявления обо всех предстоящих торгах.
- Специализированные площадки, например, платформа Сбербанка (продается имущество должников именно этого банка).
- Коммерческие платформы, например, TBankrot https://tbankrot.ru/. Движимое имущество продается на Авито.
База арестованного имущества у судебных приставов находится на сайте ФССП. Также размещается информация об электронных аукционах.
Как выбрать и купить имущество должников
Перед тем как купить арестованное имущество у судебных приставов, нужно изучить всю доступную информацию:
- Проверить состояние имущества. Иначе потом придется очень много денег вложить в ремонт. Это касается не только недвижимости, но и автомобилей. Изучите все доступные фотографии и документы.
- Проверить историю имущества на предмет юридического обременения. Также особое внимание стоит уделить объектам, которые находятся в совместной собственности.
- Изучить условия оплаты и оформления. Все это изложено на сайте площадки, где проводятся торги.
Покупка арестованного имущества у судебных приставов сопровождается определенными рисками, поэтому нужна консультация юриста. Что касается самой процедуры, то она достаточно проста: нужно зарегистрироваться на выбранной площадке, пройти предусмотренную аккредитационную процедуру с предоставлением документов, внести задаток и подать заявку на участие. Все это делается в соответствии с инструкциями конкретной площадки.
Какие риски могут возникнуть при покупке
Существуют определенные юридические риски, которые могут быть связаны с правом должника оспорить сделку. Обычно это просто попытка потянуть время, но все равно судебного процесса не избежать. Могут возникнуть и другие трудности, поэтому лучше привлечь Юриста для защиты своих законных интересов.
Возможные риски
Когда потенциальный покупатель дает запрос поисковой системе «арестованное имущество судебными приставами продажа», он обращает внимание на цену объекта или его характеристики. Но нужно также понимать, что такие предложения всегда связаны с рисками. Например:
- Должник успел погасить ипотеку до того, как квартира была продана на торгах. Это происходит потому, что после погашения долга человек обращается в ФССП с заявлением о закрытии исполнительного производства. Но пока судебный пристав рассмотрит заявление и уведомит организатора торгов, может пройти какое-то время. Если квартира будет продана до получения уведомления, должник обратится в суд с иском для признания торгов недействительными. И если задолженность была погашена до даты продажи, суд будет на его стороне.
- Несоответствие сроков публикации извещения требованиям закона. Для объекта залога это делается не менее чем за 10 дней и максимум за месяц до их проведения. В случае если эти сроки нарушены, суд может признать торги недействительными.
- В квартире зарегистрированы граждане с бессрочным правом проживания (например, право собственности было получено по документам, где такое проживание было указано обязательным условием). Тогда и через суд ничего добиться не получится.
- Двойная продажа. Допустим, имущество было передано на торги, но между размещением документов и самими торгами есть большой промежуток времени, в течение которого должник может найти покупателя и согласовать продажу имущества с кредиторами.
Проблемой может стать также раздел имущества супругов. Если банкротом признан один из них, а квартира находится в совместной собственности, при продаже только часть вырученных денег идет в счет выплаты долга, а вторая часть причитается второму супругу. Но если они начнут раздел имущества, квартира не может быть включена в конкурсную массу, и сделка может быть оспорена.
Покупка имущества от судебных приставов в любом случае сопряжена с различными рисками, поэтому стоит обратиться за помощью к специалистам, прежде чем принимать решение.
Как снизить риски при покупке арестованного имущества
Для покупателя важно проверить всю существенную информацию об объекте. Это главный ответ на вопрос, как избежать рисков при покупке имущества у судебных приставов. Например, нужно проверить статус производства по должнику, квартира которого выставлена на торги. Это можно сделать на сайте ФССП, введя номер дела (он обязательно пишется в извещении о продаже). Если исполнительное производство имеет неактивный статус, от покупки лучше отказаться.
Обязательно нужно проверять бумаги жилищного учета, выписки ЕГРН, другие документы, чтобы убедиться, что не будет сюрпризов вроде жильцов с бессрочным правом проживания. Необходима консультация Юриста по покупке арестованного имущества: опытный специалист расскажет, на что обратить внимание, и предложит услуги по проверке юридической чистоты сделки.
Заключение
Реализация имущества приставами — процедура достаточно сложная. В ней хватает подводных камней и для покупателей, и для должников, чья собственность выставлена на торги. Поэтому для того, чтобы снизить риски, нужно обратиться к юристам.
